Permuta de imóvel: passo a passo, torna e impostos (ITBI e Imposto de Renda)
Revisado em 04 de novembro de 2026 · Conteúdo informativo, não substitui orientação jurídica nem contábil.
Na permuta, duas pessoas trocam imóveis, com ou sem diferença em dinheiro (a torna). Cada parte paga o ITBI sobre o imóvel que recebe, com alíquota definida pela prefeitura. Sem torna, em regra não há ganho de capital a declarar; com torna, o imposto incide sobre a parte recebida em dinheiro.
O que é permuta
Permuta é a troca de um imóvel por outro. Se os valores forem diferentes, quem recebe o imóvel mais caro paga a diferença, chamada torna, em dinheiro ou em outros bens.
No Tenho e Quero, o comprador informa o imóvel que oferece (com fotos, área, quartos e situação) e o dono diz se aceita imóvel na troca e até quanto. O site soma o imóvel, a entrada e os outros bens e mostra quanto cobre do preço.
Passo a passo
- Avaliação: use o mesmo critério para os dois imóveis (corretor avaliador, laudo ou pesquisa de anúncios parecidos). Valor declarado por quem anuncia é ponto de partida, não avaliação.
- Torna: valor do imóvel mais caro menos o valor do mais barato. Pode ser paga com dinheiro, financiamento, FGTS (quando o imóvel e o comprador atendem às regras) ou outros bens.
- Documentos dos dois lados: matrícula atualizada, certidões negativas dos proprietários, IPTU e condomínio em dia, e averbação da construção.
- ITBI: cada parte paga sobre o imóvel que recebe, à prefeitura da cidade onde ele fica.
- Escritura de permuta: feita no tabelionato de notas, descrevendo os dois imóveis e a torna.
- Registro: a escritura é registrada na matrícula de cada imóvel, no cartório de registro de imóveis de cada um.
Exemplo de conta
| Item | Valor |
|---|---|
| Imóvel que você recebe | R$ 600.000 |
| Imóvel que você entrega | R$ 450.000 |
| Torna que você paga | R$ 150.000 |
| ITBI que você paga (exemplo com alíquota de 2 % sobre R$ 600.000) | R$ 12.000 |
| ITBI que a outra parte paga (2 % sobre R$ 450.000) | R$ 9.000 |
A alíquota do exemplo é ilustrativa: cada município tem a sua, e alguns usam um valor de referência próprio como base de cálculo.
Imposto de Renda
- Sem torna: em regra, não há ganho de capital; declare a troca mantendo o custo de aquisição.
- Com torna: quem recebe a torna apura ganho de capital sobre a parte recebida em dinheiro, com as alíquotas progressivas da Receita Federal.
- Consulte as orientações da Receita Federal e um contador.
Cuidados
- Imóvel em inventário, com penhora ou "de gaveta" atrasa ou impede o registro.
- Se um dos imóveis for financiado, o banco precisa autorizar a quitação ou a transferência.
- Faça a escritura das duas transmissões no mesmo ato, para que ninguém fique sem imóvel no meio do caminho.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI na permuta?
Cada parte paga o ITBI do imóvel que recebe. A alíquota e a base de cálculo são definidas pela lei de cada município (é comum ficar entre 2 % e 3 %); consulte a prefeitura da cidade do imóvel.
Permuta paga Imposto de Renda?
Na permuta sem torna, em regra não há ganho de capital. Havendo torna, a parte que recebe dinheiro apura ganho de capital sobre esse valor. As regras estão na legislação da Receita Federal; confirme com um contador.
Dá para fazer permuta com imóvel financiado?
Dá, mas o saldo devedor precisa ser quitado ou transferido com a anuência do banco. Isso entra na conta da torna.
Posso oferecer mais de um bem na troca?
Pode. No Tenho e Quero, o comprador coloca o imóvel e outros bens (carro, moto, jet ski ou qualquer outra coisa), cada um com fotos e valor declarado, e o site soma tudo.
Leis citadas: consulte sempre o texto vigente no Planalto e as regras do seu município e do seu cartório.