Financiamento direto com o proprietário: como funciona, riscos e contrato
Revisado em 04 de novembro de 2026 · Conteúdo informativo, não substitui orientação jurídica nem contábil.
No financiamento direto com o proprietário, o comprador paga parte do preço em parcelas ao dono, sem banco. Para ser seguro, o negócio precisa de escritura com as condições de pagamento, correção definida, uma garantia registrada na matrícula (alienação fiduciária ou hipoteca) e regras claras para atraso. Converse com um advogado antes de assinar.
Como funciona
O comprador paga uma entrada e o restante em parcelas direto ao dono, sem banco no meio. É comum em imóveis que o banco não financia (documentação incompleta, imóvel rural, terreno) ou quando o comprador não tem crédito aprovado.
No Tenho e Quero, o dono marca "parcelo direto comigo" e diz em até quantas vezes e a entrada mínima. O comprador informa a parcela que cabe no mês, e o site soma as parcelas (sem juros) para mostrar quanto cobre do preço.
O que combinar
| Ponto | Por que importa |
|---|---|
| Entrada | Quanto maior, menor o risco do vendedor |
| Número e valor das parcelas | Defina se são fixas ou corrigidas |
| Índice de correção | IPCA, IGP-M ou outro: escreva qual e quando aplica |
| Juros | Se houver, a taxa e como se calcula (respeitando os limites legais) |
| Garantia | Alienação fiduciária ou hipoteca, registrada na matrícula |
| Atraso | Multa, juros de mora e o que acontece depois de quantas parcelas atrasadas |
| Posse | Quando o comprador pode morar e quem paga IPTU e condomínio a partir dali |
As garantias possíveis
- Alienação fiduciária (Lei 9.514/1997): o imóvel fica em nome do vendedor como garantia até a quitação. Se o comprador não pagar, há um procedimento extrajudicial no cartório. Pode ser contratada entre particulares.
- Hipoteca: o comprador já é dono, mas o imóvel fica hipotecado ao vendedor. Em caso de dívida, a cobrança é judicial.
- Nota promissória sozinha não é garantia sobre o imóvel: serve como prova da dívida, não protege o vendedor do mesmo jeito.
Riscos de cada lado
Para quem vende: inadimplência, demora para retomar o imóvel e desgaste com cobrança. Reduza com entrada maior, garantia registrada e cláusulas claras.
Para quem compra: pagar a quem não é o dono, imóvel com dívidas, penhora ou inventário em aberto, e o vendedor não dar a escritura no fim. Reduza pedindo a matrícula atualizada e certidões do vendedor antes de pagar qualquer coisa, e registrando o contrato.
Contrato de gaveta: por que evitar
O "contrato de gaveta" (só um papel assinado, sem escritura nem registro) não protege nenhum dos dois. Se o vendedor tiver dívidas, falecer ou vender de novo, o comprador pode perder o que pagou.
Imposto de Renda
Na venda a prazo, o ganho de capital do vendedor pode ser apurado conforme as parcelas são recebidas, segundo as regras da Receita Federal. Confirme o caso com um contador.
Antes de assinar
- Matrícula atualizada (até 30 dias) e certidões do vendedor.
- Minuta revisada por advogado.
- Escritura no tabelionato de notas e registro no cartório de registro de imóveis.
- ITBI pago à prefeitura antes do registro.
Perguntas frequentes
É legal parcelar a venda de um imóvel entre particulares?
Sim. A venda a prazo é permitida, e a alienação fiduciária de imóvel pode ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica (Lei 9.514/1997, artigo 22).
Qual é o risco de não registrar no cartório?
Sem registro, o comprador não é dono perante terceiros e o vendedor fica sem garantia real. Dívidas do vendedor podem atingir o imóvel e o comprador pode ter dificuldade para provar o negócio.
Pode cobrar juros?
Pode haver correção monetária e juros combinados, mas entre particulares existem limites legais. Defina com um advogado para não ter cláusula anulada.
O Tenho e Quero recebe as parcelas?
Não. O dinheiro nunca passa pelo site. O Tenho e Quero só mostra que o dono aceita parcelar e abre a conversa.
Leis citadas: consulte sempre o texto vigente no Planalto e as regras do seu município e do seu cartório.